전세 계약 전 확인사항 — 등기부·체납·선순위까지 전세사기 예방 순서

전세는 수억 원을 믿고 맡기는 계약인데, 확인할 것들이 흩어져 있어서 한두 개를 놓치기 쉬워요. 전세사기 피해 사례를 보면 대부분 계약 전에 볼 수 있었던 신호를 지나친 경우예요. 집을 보러 가기 전부터 잔금 뒤까지, 순서대로 무엇을 확인하면 되는지 정리했어요. 보증 가입 조건은 전세보증금 반환보증에 자세히 있어요.

1단계: 집 보러 가기 전, 숫자부터

• 시세 확인: 국토부 실거래가, 부동산 앱, HUG 안심전세앱으로 같은 단지·동네의 매매가와 전세가를 봐요.
• 전세가율 계산: 전세가 ÷ 매매가. 80%를 넘으면 조심해야 하고, 매매가에 가까우면 위험해요. 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 다 돌려받기 어려운 ’깡통전세’가 될 수 있어요.
• 빌라·다세대는 공시가격도: 시세가 불분명한 집은 부동산 공시가격 알리미에서 공시가격을 확인하세요. HUG 반환보증은 사실상 공시가격의 126% 까지만 보증돼요.

2단계: 등기부등본 읽기

인터넷등기소에서 몇백 원이면 뗄 수 있어요. 계약 당일과 잔금 당일에 다시 떼 보는 게 원칙이에요.

부분	볼 것	위험 신호
표제부	주소, 면적, 용도	계약서 주소와 다름, 주택이 아닌 용도
갑구(소유권)	소유자, 가압류·가처분·경매	소유자 ≠ 계약 상대, 압류·경매개시결정
을구(소유권 외)	근저당, 전세권	채권최고액이 큼

신탁등기가 있다면 특히 조심하세요. 소유권이 신탁회사에 넘어가 있어서, 집주인(위탁자)과만 계약하면 보호받지 못할 수 있어요. 신탁원부를 떼어 신탁회사의 동의를 받아야 해요.

근저당은 채권최고액(보통 실제 대출의 120130%)으로 계산해요. “보증금 + 채권최고액”이 시세의 7080%를 넘으면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 받기 어려워요.

3단계: 사람과 서류 확인

확인	방법
소유자 본인	신분증과 등기부 소유자 대조
대리인 계약	소유자의 위임장 + 인감증명서, 소유자와 직접 통화
건축물대장	위반건축물 여부, 주거용인지(근린생활시설 주의)
공인중개사	국가공간정보포털 등에서 등록 중개사인지 확인
입금 계좌	반드시 등기부상 소유자 명의 계좌

4단계: 세금 체납과 선순위 세입자

집주인이 세금을 체납하면 집이 경매에 넘어갈 때 세금이 보증금보다 먼저 가져갈 수 있어요. 그래서 2023년 법 개정으로 이런 권리가 생겼어요.

• 계약할 때 임대인은 납세증명서와 선순위 확정일자 현황(다른 세입자 보증금 정보) 을 제시해야 해요. 요구하면 동의해야 해요.
• 계약을 한 뒤에는 보증금이 1천만원을 넘으면 임대인 동의 없이 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있어요.

다가구주택은 한 건물에 세입자가 여럿이라, 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금 합계가 중요해요. 선순위 보증금이 많으면 내 순서가 한참 뒤로 밀려요.

5단계: 계약서 특약

표준계약서에 아래 같은 특약을 추가해 두면 분쟁 때 근거가 돼요.

• “임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약을 해제하고 받은 돈을 즉시 돌려준다.”
• “전세대출·반환보증이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다.”
• “임대인의 국세·지방세 체납이 확인되면 계약을 해제할 수 있다.”

첫 번째 특약이 필요한 이유는 대항력이 전입신고 다음 날 0시에 생기기 때문이에요. 잔금 당일 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 내 보증금보다 앞서요.

6단계: 잔금 날과 그 뒤

• 잔금 직전 등기부등본을 다시 떼서 변동이 없는지 확인
• 잔금 당일 전입신고 + 확정일자 → 전입신고와 확정일자
• 반환보증 가입(계약기간 절반이 지나기 전)
• 계약서, 영수증, 이체 내역 보관

이런 신호는 멈추세요

• 주변보다 유난히 싼 전세, “다른 사람도 보러 온다”며 계약을 재촉
• 등기부에 빚이 많은데 “금방 갚는다”며 안심시키는 경우
• 소유자가 아닌 사람 명의 계좌나 현금을 요구
• 이사 직전 소유자가 바뀌는 계약(매매와 전세를 동시에 진행)
• 신축 빌라인데 시세 자료가 전혀 없고 중개사가 “보증 가입 다 된다”고만 하는 경우

예를 들어 보면

시세 3억 원으로 알려진 빌라에 보증금 2.6억 원으로 들어가려 한다고 해 볼게요. 공시가격이 1.8억 원이라면 HUG 한도는 1.8억 × 126% = 약 2.27억 원이라 반환보증에 가입할 수 없어요. 중개사가 말하는 시세보다 공시가격 기준이 훨씬 낮은 거죠. 이 경우는 보증금을 낮추거나 다른 집을 보는 게 안전해요.

판단이 어려우면 계약 전에 지역 전세피해지원센터, 대한법률구조공단(132) 같은 곳에 상담하세요. 전세대출을 함께 준비한다면 버팀목 전세자금대출도 확인해 보세요.