전세보증금 반환보증, 떼일 걱정 줄이는 가입 조건과 비용
집주인이 전세금을 못 돌려줄 때 보증기관이 먼저 지급하는 전세보증금 반환보증. HUG 가입 요건(보증금+선순위채권이 주택가격의 90% 이내, 빌라는 사실상 공시가격 126%), 수도권 7억·지방 5억 한도, 계산 예시, 보증료 계산과 지원, 가입 시기(계약기간 절반 전)와 거절 사유까지 정리했어요.
전세는 큰돈을 집주인에게 맡기는 계약이라, 만기에 보증금을 돌려받지 못할 위험이 늘 있어요. 전세사기 피해가 크게 늘어난 뒤로 전세보증금 반환보증은 “가입하면 좋은 것”에서 “가입이 되는 집인지부터 보는 것” 이 됐어요. 가입 요건이 곧 그 집이 위험한지 알려주는 신호이기도 하거든요. HUG 기준으로 조건과 계산법, 가입 시기를 정리했어요.
어떻게 작동하나요
- 세입자가 보증료를 내고 반환보증에 가입해요.
- 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 세입자가 보증기관에 이행 청구를 해요.
- 보증기관이 세입자에게 보증금을 먼저 지급하고, 집주인에게 구상(대신 갚은 돈 청구)해요.
집주인 동의는 필요 없어요. 세입자가 스스로 가입할 수 있어요.
어디서 가입하나요
| 기관 | 상품 | 특징 |
|---|---|---|
| HUG 주택도시보증공사 | 전세보증금반환보증 | 가장 많이 쓰임, 안심전세앱·모바일 가입 |
| HF 한국주택금융공사 | 일반전세지킴보증 | 전세대출과 연계되는 경우가 많음 |
| SGI 서울보증 | 전세금보장신용보험 | 고가 주택 등 폭넓게 취급 |
HUG 가입 요건
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억원 이하, 그 외 5억원 이하 |
| 담보인정비율 | 전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격의 90% |
| 주택가격 산정 | 아파트는 시세(KB·부동산원 등), 빌라·다가구 등은 공시가격의 140% 를 주로 적용 |
| 선순위 채권 | 주택가격의 60% 이하(다가구 등은 기준 다름) |
| 신청 시기 | 전세 계약기간의 2분의 1이 지나기 전 |
| 대상 | 아파트, 다세대·연립, 단독·다가구, 주거용 오피스텔 등 |
빌라처럼 시세가 없는 집은 공시가격 140% × 90% = 공시가격의 126% 가 사실상 보증금 상한이 돼요. 이 기준을 넘는 전세는 가입이 거절되는데, 뒤집어 말하면 보증금이 집값에 비해 너무 높다는 신호예요.
예를 들어 보면
공시가격 2억 원인 빌라가 있어요.
- HUG 인정 주택가격: 2억 × 140% = 2.8억 원
- 보증금 + 선순위 채권 한도: 2.8억 × 90% = 2.52억 원
- 근저당이 없고 보증금이 2.5억 원 → 가입 가능
- 집주인 대출(근저당) 5천만 원이 있고 보증금이 2.2억 원 → 합계 2.7억 원이라 불가
같은 보증금이라도 집주인 빚에 따라 결과가 달라져요. 그래서 계약서에 도장 찍기 전에 등기부등본과 공시가격(부동산 공시가격 알리미)으로 계산해 보는 게 중요해요.
보증료는 얼마인가요
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간(일) ÷ 365
보증료율은 주택 유형, 보증금 규모, 부채비율에 따라 연 0.1%대에서 차등 적용돼요. 보증금 2억 원, 2년 계약이면 대략 수십만 원 선이에요. 청년·신혼부부·저소득층은 할인이 있고, 정부와 서울 등 지자체가 낸 보증료를 돌려주는 지원 사업을 운영해요. 거주지 지자체 누리집에서 신청 기간을 확인하세요.
가입 순서
- 계약 전: 등기부등본으로 근저당·가압류 확인, 공시가격이나 시세로 한도 계산, 안심전세앱에서 가입 가능성 확인
- 계약·잔금: 계약서에 “보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다” 특약 넣기
- 전입신고와 확정일자: 잔금일에 바로 → 전입신고와 확정일자
- 가입 신청: 안심전세앱·모바일 HUG·은행 등에서 서류 제출 → 심사 → 보증료 결제 → 보증서 발급
자주 거절되는 이유
- 보증금 + 선순위 채권이 한도를 넘음(가장 흔해요)
- 건축물대장상 위반건축물이거나 주택이 아닌 용도
- 집주인이 보증사고 이력이 있거나 HUG가 관리하는 위험 임대인
- 계약기간의 절반이 이미 지남
- 전입신고·확정일자를 갖추지 않음
이런 경우는요
Q. 전세대출을 받았으면 자동으로 되나요? 아니에요. 전세대출용 보증과 반환보증은 별개예요. 대출 보증만으로는 보증금 전체가 보호되지 않을 수 있어요.
Q. 계약한 지 한참 지났어요. 계약기간의 절반이 지나기 전이라면 가입할 수 있어요. 2년 계약이면 1년이 지나기 전이에요.
Q. 이미 보증금 반환이 늦어지고 있어요. 미루지 말고 전세피해지원센터나 HUG에 바로 상담하세요. 임차권등기명령 같은 절차가 필요할 수 있어요.
계약 전에 보는 전체 체크리스트는 전세 계약 전 확인사항에 정리했어요.
이 글은 투자·금융 자문이 아니에요. 상품 조건은 시점과 기관에 따라 달라지니 가입 전 반드시 원문 약관을 확인하세요.
2026년 9월 30일에 아래 원문 4건을 다시 확인했어요.
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