행복주택·국민임대·영구임대, 뭐가 다르고 나는 어디에 맞나요

“공공임대 알아보라”는 말을 들어도, 막상 찾아보면 영구임대·국민임대·행복주택·통합공공임대까지 종류가 많아 헷갈려요. 종류마다 대상과 임대료, 거주 기간이 달라서 내게 맞는 걸 골라야 해요. 큰 그림부터 잡아볼게요.

한눈에 비교

유형	주 대상	임대료 수준	거주 기간
영구임대	최저소득층·취약계층	시세보다 크게 저렴	장기(사실상 평생)
국민임대	소득 70% 이하 무주택	시세 60~80%	최장 30년
행복주택	청년·신혼·대학생 등	시세 60~80%	유형별 6~20년
통합공공임대	중위소득 기준 통합 대상	소득 연계	최장 30년

수치는 대략적인 기준이에요. 단지·공고마다 다르니 모집공고문의 실제 조건을 꼭 확인하세요.

소득·자산 기준은 유형마다 달라요

• 국민임대·행복주택은 보통 도시근로자 월평균 소득 기준을 쓰고, 1인·2인 가구엔 완화된 비율을 적용해요.
• 통합공공임대·영구임대는 기준 중위소득을 척도로 자격을 봐요.
• 소득뿐 아니라 총자산·자동차가액 상한도 함께 봐요.

즉 “내 소득이 몇 % 이하인가”를 유형별 기준에 맞춰 확인해야 해요. 마이홈포털의 자가진단으로 대략 걸러볼 수 있어요.

행복주택: 누구냐에 따라 기간이 달라요

행복주택은 젊은 층의 이동을 고려해 거주 기간을 계층별로 다르게 둬요.

계층	최대 거주 기간	임대료(시세 대비, 대략)
대학생·청년	6년	시세의 60~70%대
신혼부부(자녀 없음)	6년	시세의 70~80%대
신혼부부(자녀 있음)	10년	시세의 70~80%대
고령자·주거급여 수급자	20년	시세의 60~70%대

청년으로 입주했다가 결혼하면 신혼부부 계층으로 바꿔 거주 기간을 늘릴 수 있는 경우도 있어요. 다만 단지마다 계층별 물량이 정해져 있으니 공고를 확인해야 해요.

통합공공임대: 소득에 따라 임대료가 달라요

통합공공임대는 영구·국민·행복주택으로 나뉘어 있던 유형을 하나로 합친 새 방식이에요. 기준중위소득 150% 이하(가구원 수별 완화 있음)면 신청할 수 있고, 소득 구간에 따라 임대료가 시세의 35~90%로 달라져요. 소득이 낮으면 영구임대 수준, 높으면 시세에 가깝게 내는 구조예요. 최장 30년 살 수 있어서 한 번 입주하면 이사 걱정이 크게 줄어요. 새로 짓는 단지부터 순차적으로 통합공공임대로 공급되고 있어요.

선정 방식도 달라요

• 국민임대: 소득·거주기간·청약통장 납입 횟수·부양가족 등 배점으로 순위를 매기는 방식이 중심이에요.
• 행복주택: 계층별 자격을 갖추면 추첨 비중이 커요. 해당 지역 거주·근무 여부가 우선순위에 영향을 줘요.
• 영구임대: 수급자·한부모·장애인 등 우선순위가 먼저 적용되고, 대기자 명부로 운영되기도 해요.

예를 들어 보면

서울에 사는 29세 1인 직장인, 월 소득이 도시근로자 평균 소득 기준 안에 들고 자산도 기준 이하라면 행복주택(청년)과 통합공공임대(청년)가 1순위 후보예요. 국민임대는 배점에서 청약통장 납입 횟수와 거주기간이 짧아 불리할 수 있어요. 결혼을 앞두고 있다면 신혼부부 계층 행복주택이나 신혼희망타운 공고도 함께 보는 게 좋아요.

보증금과 임대료는 조정할 수 있어요

공공임대는 대부분 보증금을 올리고 월 임대료를 낮추거나, 그 반대로 전환할 수 있어요. 목돈이 있다면 보증금을 늘려 월 부담을 줄이고, 목돈이 부족하면 보증금을 줄이는 식이에요. 보증금이 부담되면 버팀목 전세자금대출 중 공공임대 보증금에 쓸 수 있는 상품이 있는지도 확인해 보세요.

재계약 때 소득·자산이 넘으면

공공임대는 보통 2년마다 재계약하면서 소득과 자산을 다시 봐요.

• 소득이 기준을 조금 넘으면 임대료 할증을 붙여 계속 살 수 있는 경우가 많아요.
• 기준을 크게 넘거나 주택을 소유하게 되면 재계약이 안 되고 퇴거해야 해요.
• 자동차 가액 기준도 있어서, 비싼 차를 사면 재계약에서 문제가 될 수 있어요.

내 상황별로 어디를 볼까요

• 청년·사회초년생·대학생 — 행복주택, 통합공공임대(청년)
• 신혼부부·예비부부 — 행복주택, 신혼희망타운, 통합공공임대(신혼)
• 소득이 낮은 장기 거주 목적 — 국민임대, 영구임대
• 기초생활수급·차상위 등 취약계층 — 영구임대, 매입임대

신청은 어떻게 하나요

공공임대는 수시가 아니라 모집공고가 떠야 신청해요.

• 마이홈포털에서 내게 맞는 유형·자격 확인
• LH청약플러스·지역 도시공사(SH 등) 공고 확인
• 공고별 신청 자격·서류·일정 체크
• 청약통장(주택청약종합저축) 준비 — 가점에 유리

이런 경우는요

Q. 청약통장이 꼭 있어야 하나요? 유형에 따라 달라요. 국민임대 등은 청약통장 순위·납입 실적이 유리하게 작용해요. 미리 만들어 두는 게 좋아요.

Q. 여러 유형에 동시에 넣어도 되나요? 공고마다 중복 신청 제한이 있을 수 있어요. 공고문의 유의사항을 확인하세요.

Q. 지금 소득이 기준을 살짝 넘으면 아예 안 되나요? 유형을 바꾸면 가능할 수 있어요. 완화 비율이 있는 소가구 기준이나 다른 유형을 확인해 보세요.

→ 마이홈포털에서 내게 맞는 임대주택 찾기